住宅ローン,借り換え

繰り上げ返済とは

住宅ローンの総支払額を減らしていくということは、利息支払い分を減らしていくということにほかありません。そしてそれを実現してくれるのが住宅ローンの借り換えです。そして支払い利息を軽減してくれる方法には、もうひとつ繰り上げ返済という方法もあります。 繰り上げ返済は、「内入れ」などとも言われるものですが、通常は200万円などのまとまった資金を毎月の支払額以外に追加返済するのですが、この繰り上げ返済資金は残債元本に充当されます。ローン支払いは元本と利息部分で構成されていますが元本が減少すると利率は変わらなくても利息金額は減少します。つまりし繰り上げ返済とは、元本の減少によって総支払利息額を減少させる方法と言い換えることができます。金利の低い住宅ローンに借り換えて、つまり利率を変えることで総支払利息額を減らすのが住宅ローンの借り換えですから、この両者は似ているようで全く別なものと捉えておくと良いでしょう。 繰り上げ返済は期間短縮型と返済額軽減型の2種類あり、普通繰り上げ返済と言われるものは前者、期間短縮型のほうです。 期間短縮型は元本が減少するのに毎月の返済額は変わらないので、自動的に返済期間が短縮されるということです。なお内入れ金額が少ない場合は一回の繰り上げ返済で期間が短縮されない場合もあるので注意する必要があります。 いっぽうで返済額軽減型では、元本が減少するのに返済期間は変えませんので自動的に月々の返済額が減少するということです。 同じ金額を繰り上げ返済した場合、この二つを比較すると期間短縮型のほうが総支払額の減少効果は高くなります。よって月々の返済額が変わらないことに問題がないのであれば通常の期間短縮型で良いでしょう。また住宅ローンの借り換えと同じ効果(月々の支払額が軽くなる)を得るのであれば返済額軽減型を選択することになります。 住宅ローンを借り換えて利息支払い額を軽減できたら、余裕資金を形成して繰り上げ返済を絡めていくと、住宅ローンの返済期間が短縮され総支払額もさらに減少させることができます。余裕ができたら、繰り上げ返済も合わせて実施していくということは悪い方法ではありません。